На данный момент на всей территории Р.Ф. действует «Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ» (Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года, Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года) далее Ж.К. Р.Ф.

Статья 12. Ж.К. Р.Ф. Устанавливает компетенцию органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений, а именно:

п.2- установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

п. 10- определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;

п. 11- определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;

п. 13- установление правил пользования жилыми помещениями;

п. 14- определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;

п. 15- правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

п. 18- иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Из изложенного выше следует, что практически вся нормативная база по вопросам регулирования процесса перепланировки (ремонта квартир) должна исходить от органов государственной власти, а нормативные акты принятые органами государственной власти субъектов Р.Ф. (в частности г. Москва) признаются не законными, тем более, что данные полномочия за г. Москва не закреплены в ст. 13 Ж.К. Р.Ф. «Компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений». Данные нормы полностью перечеркнули всю нормативную базу, которая была успешно разработана и применялась на практике в г. Москва, эти нововведения были приняты для приведения всего законодательства в области жилищных отношений к единому нормативному регулированию, поскольку в разных субъектах государства существовало свое регулирование жилищных отношений, часто противоречащее Федеральному законодательству, а в некоторых оно вообще никак не конкретизировалось. Но на данный момент документов в рамках полномочий государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений касательно процесса осуществления перепланировки не разработано, и поэтому на практике применяется нормативная база в отношении рассматриваемого вопроса по аналогии (в виду отсутствия иного), а именно в г. Москва основным нормативным документом является Постановление Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" (Далее – Постановление № 73-ПП), в части не урегулированной нормами ст. 25-29 ЖК Р.Ф., и иными нормативными актами г.Москвы не противоречащими Ж.К. Р.Ф.

Перед рассмотрением процесса перепланировки нужно определиться с существующими понятиями, понять различие между перепланировкой и переустройством жилого помещения.

Переоборудование жилого помещения (ремонт квартиры) представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

На будущее стоит отметить, что в данной статье речь идет только о перепланировке жилого помещения в г.Москве, аналогичные работы в не жилом помещении, а также реконструкция с различными элементами имеет ряд свойственных особенностей и различий, дополнительно можно сказать, что и требования законодательства в различных регионах РФ содержат ряд существенных различий.

Сразу выделим некоторые особенности, дабы в дальнейшем к ним не возвращаться.

А) Законодательство предусматривает следующие мероприятия (работы), для которых оформление разрешительной документации не требуется:

- ремонт помещений;

- устройство (разборка) встроенной мебели, антресолей (шкафов);

- замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.(комм.- Как видим перечень минимален, а все иное требует в обязательном порядке оформления соответствующих документов, на практике это оформление любых действий таких даже как: установка стеклопакетов, остекление лоджий, установка кондиционеров, установка металлических дверей, установка любого дополнительного оборудования особенно если оно требует дополнительных мощностей и т.д. Не выполнение этих требований влечет серьезные негативные последствия, вплоть до потери собственником прав на собственное помещение, в установленном законодательством порядке).

Б) Не допускается перепланировка помещений, при котором:

- Ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.(комм. При применении данного пункта, отношения с соседями могут сыграть с вами злую шутку)

- Перепланируемое помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.(комм. По данному вопросу существует своя нормативная база, устанавливающая дополнительные нормы)

- Предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке.(комм. То есть здесь затрагивается вопрос порядка, ограничений и возможности, перевода жилого помещения в нежилое помещение, это уже иной порядок)

- Затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба.

- Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение.(комм. Данный вопрос решается при получении технического заключения, проектной документации)

- Устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.

- Предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.(комм. Это характерно для рынка вторичного жилья, раньше это широко практиковалось, хотя и в новостройках встречается)

- Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

В жилых домах типовых серий не допускается:

- Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.

- Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.(комм. Часто данное нарушение допускается при прокладке электропроводки помещения, систем кондиционирования и доп. оборудования, а также при установке сантехнического оборудования)

- Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.

Выше перечисленные ограничения на практике не являются исчерпывающими в виду не ординарности некоторых решений по перепланировке.

На данный момент существующий процесс проведения перепланировки в г.Москве можно разделить на следующие этапы:

I – Мероприятия предшествующие получению разрешения на осуществление перепланировки (сбор документов для подачи заявки)

Этот этап можно разделить на следующие стадии:

1). Заручиться согласием в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

2) Подготовить правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) Подготовить технический паспорт перепланируемого жилого помещения; (комм. Копии плана помещений и экспликации БТИ должны быть получены из органов технической инвентаризации не позднее одного года от даты подачи Заявки. При этом существует установленный порядок получения данных документов. На практике случается ряд затруднений, таких как: определенные дни и часы работы органов БТИ по данному вопросу; срок для подготовки и выдачи данных документов и т.д., вплоть до банальных безобразных очередей и вялости производственного процесса органов БТИ).

4) Подготовить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.(комм. По данному вопросу существует свой порядок, который не менее затратен чем остальные, как в материальном так и временном характере)

5) Подготовка проектной документации.

Данный пункт стоит рассмотреть более подробнее, поскольку он является основным. От него будет зависеть принятое решение и от сложности данной документации будет формироваться основная стоимость всего объема услуг.

В данной стадии может быть два варианта

Вариант №1. Те случаи, когда работы по перепланировке могут осуществляться на основании Эскиза (Графическое изображение перепланировки на ксерокопии поэтажного плана), к ним относятся следующие мероприятия:

разборка ненесущих перегородок, исключая межквартирные (комм. В данной ситуации следует понимать, что подразумевается под перегородкой и как понять, является ли перегородка не несущей?);

устройство проемов в ненесущих перегородках, исключая межквартирные;

заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах (комм. В данной ситуации следует учитывать существующие ограничения, рассмотренные ранее, в частности ограничения на мероприятия по переустройству помещений в жилых домах);

устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия (комм. Вы самостоятельно сможете рассчитать какова нагрузка на перекрытие?);

замена (установка дополнительного) инженерного оборудования, не влекущего переоборудования по всему зданию (комм. С заменой на аналогичное оборудование все понятно, но с остальным нужно быть повнимательнее, в частности установка дополнительного инженерного оборудования практически всегда связана с мероприятиями по переоборудованию, которые практически все выполняются по проекту. Работы по переоборудованию жилых помещений в данной статье не рассмотрены).

Общие условия данного варианта рассмотрены, некоторые нюансы зависят от конкретных ситуаций.

Вариант №2 Соответственно все остальные случаи, которые не вошли в вариант №1.

Данных случаев большое количество. Перечислим некоторые из них:

- устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали);

- устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали);

- устройство внутренних лестниц; устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;

- изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок), и т.д..

Все эти мероприятия выполняются при наличии Специальной технической документации. Данная техническая документация готовится на основаниии дизайнерских зскизов, поэтому грамотный дизайнер при выполнении эскиза сможет рационально создать нужную вам обстановку, учитывая имеющиеся ограничения, строительные нормы и правила. Техническая документация разрабатыается в соответсвии с имеющимися СНиПами и существующим Градостроительным законодательством (Далее – Строительные нормы). Обьем Строительных норм очень велик и под силу только спецальным проектным организациям. Поэтому разработка проектной документации по перепланировке жилых помещений разрешена только организациям имеющим специальную лицензию. (комм. На практике этими организациями являются НИИ). Как правило, перед разработкой проекта перепланировки жилого помещения проводится обследование помещения на выяснение технического состояния такого помещения, делаются замеры, берутся образцы проб и т.д. Результатом обследования является Техническое заключение о возможности проведения мероприятий по перепланировке в данном помещении (комм. Готовится проектными организациями). Если Техническое заключение содержит выводы о невозможности перепланировке данного вида, не отчаевайтесь, следует подумать о реконструкции помещения. Проектные организации, после предоставления им необходимых документов (технический паспорт помещения, строительная документация и т.д.), в соответсвии с представленними эскизами предполагаемогй перепланировки готовят проект перепланировки помещения. Проект перепланировки помещения представляет собой сложный по структуре технический документ, написанный по существующим правилам в соответсвии с действующим строительным законодательством. Соответственно создание такого шедевра требует значительных временных и материальных затрат. Компании оказываающие услуги по оформлению перепланировки имеют в проектных организациях существенные скидки и связи, позволяющие удешивить и немного ускорить процесс проектирования. Это обусловленно коммерчискими отношениями сложившимися в нашей стране, эти же отношения толкают организации по оформлению предлагать клиентам проектную документацию на условиях более выгодных чем предлагают НИИ.

Если ваша квартира расположена в новом доме (типовой серии или монолитном доме) - проект лучше делать у организации - автора дома (поскольку, делая проект не у автора, вы нарушаете авторские права, и районный архитектор имеет право потребовать согласования проекта у автора). Однако следует иметь в виду, что авторы домов могут согласовывать такие проекты на платной основе, но они так же, на законных основаниях, могут отказаться от согласования. Если затрагиваются несущие конструкции и дом новый, то проект следует заказывать у автора дома, так как только у него есть вся строительная документация на объект. Автор ведет учет проемов в своем доме и несет ответственность за свои расчеты. И если в доме возникнут трещины или создастся спорная ситуация, ответственность будет нести автор дома, а не владелец квартиры. Если же проект создавался не автором дома, и возникли проблемы, то бремя ответственности за них ляжет на плечи владельца, т. е. на ваши плечи.

После получения Проекта перепланировке со всеми приложениями, написанного в соответствии с существующими правилами, наступает еще одна длитнльная процедура.

Все проекты сами по себе юридической силы не имеют, даже если их делает проектная организация, в юридическую силу они вступают после согласования с соответствующими надзорными инстанциями., отвечающими за безопасность и сохранность жилья. Этими инстанциями являются:

Количество надзорных инстанций зависит от предстоящих работ по перепланировке. Примерное количество таких инстанций составляет трехзначную цифру, а по одному проекту может достичь трех десятков. Большинство надзорных инстанций по согласованию проектной документации берут установленные платежи за рассмотрение проектной документации, могут запросить дополнительные материалы и т.д.(могут написать заключение об устранении определенных неточностей, а с учетом существующих норм, это становится более актуально, потому что в данной ситуации приходится подавать документы заново). Сроки рассмотрения проектной документации в надзорных инстанциях в среднем составляют от двух недель до нескольких месяцев, в зависимости от сложности проекта, загруженности рассматривающей организации, экономических показателей и т.д.

Результатом мучительных похождений по организациям, имеющих определенные часы работы, определенные часы приема проектной документации, сотрудников и инспекторов ведущих ваши материалы, которые то в отпуске, то болеют, то еще что то и многое другое, вы получаете проект перепланировки, составленный и согласованный в установленном порядке.

6) Оформить заявление о перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации. Хоть нормы Ж.К. и содержат запрет на требование дополнительных документов, сверх описанных выше, нормы Постановление № 73-ПП предусматривают, что к заявке должны быть еще приложены:

описание планируемых мероприятий (работ) указанных в соответствии с утвержденным Перечнем мероприятий (работ) по перепланировке помещений в жилых домах с добавлением необходимых пояснений (местоположение, размеры и т.д.);

режим и продолжительность перепланировки помещений (в календарных месяцах) установленных с учетом требований законодательства г.Мовсквы, а вид перепланировки, указываемый в Заявке, устанавливается службой "одного окна" Мосжилинспекции с учетом планируемого перечня мероприятий (работ).

II Получение разрешения на осуществление перепланировки.(оформление разрешения)

Прием обращений о выдаче разрешений на перепланировку помещений в жилых домах (в частности, ремонт квартиры) осуществляется службой "одного окна" Мосжилинспекции. Вся подготовленная документация на этапе №I с оформленной заявкой подается на рассмотрение службы «одного окна» Мосжилинспекции. По задумке властей эта служба должна была согласовывать проекты перепланировки, т. е. облегчить порядок документального оформления перепланировки, но на практике ее роль сузилась к рассмотрению уже согласованной документации и выдачи соответствующего разрешения.

Служба "одного окна" Мосжилинспекции осуществляет свою деятельность в соответствии с утвержденной Правительством Москвы Регламентной схемой подготовки, согласования и выдачи заявителю конечного документа.

Внутренний регламент службы "одного окна" Мосжилинспекции утверждается руководителем Мосжилинспекции.

Выдаваемый Заявителю конечный документ - разрешение на перепланировку помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ в жилом доме (далее - Разрешение), оформляется распоряжением Мосжилинспекции.

Одновременно Заявителю (подрядной организации) выдается Журнал производства ремонтно-строительных работ по форме, установленной Мосжилинспекцией.

При невозможности выдачи Разрешения Заявителю направляется письменный мотивированный отказ.

В соответствии с Ж.К. Р.Ф. решение о выдаче Разрешения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановление № 73-ПП предусматривает немного иные сроки - разрешение или отказ выдаются в срок не более двадцати рабочих дней от даты регистрации Заявки.

На практике, большинство руководствуется нормами Ж.К.

Мосжилинспекция в течение трех рабочих дней после оформления разрешения на перепланировку помещений и производство связанных с ним ремонтно-строительных работ информирует Управляющего жилым домом о принятом решении.

Отказ в выдаче разрешения на капитальный ремонт квартиры допускается в случае:

- непредставления оговоренных в стадии №I документов;

- представления документов в ненадлежащий орган;

- несоответствия проекта перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

После получения разрешения на перепланировку жилого помещения и получения Журнала производства ремонтно-строительных работ вы приступаете к третей стадии.

Советуем не медлить, так как о перепланировке помещения и производстве связанных с ним ремонтно-строительных работ проинформирован Управляющий жилым домом, на которого также возложен контроль за осуществлением перепланировки. А также, имейте в виду, что разрешение на перепланировку имеет срок, который на практике не очень то большой, и если вы не успеете в этот срок, Вам придется продлевать разрешение. Так что до получения разрешения следует позаботиться о самом процессе перепланировки (найти исполнителей строительных работ и т.д.).

Начало разрешенных работ по перепланировке помещения в жилом доме подлежит регистрации Управляющим жилым домом в журнале по форме, установленной Мосжилинспекцией. Одновременно устанавливается дата окончания работ, порядок и условия вывоза строительного мусора. О факте начала производства работ Управляющий домом сообщает в подразделение Мосжилинспекции, которой поручен контроль за ходом работ (далее - Инспекция). Одновременно Управляющий жилым домом обязан установить порядок доступа к отключающим инженерным устройствам, ознакомить собственников/нанимателей смежных помещений (расположенных по вертикали и горизонтали от перестраиваемого помещения) с намечаемыми мероприятиями по переустройству и составить с учетом их желания акты технического состояния этих помещений по установленной форме (комм. С этого момента могут начаться значительные проблемы, вызванные добрыми соседями. В частности, вы начали строительные работы, а у соседей осыпалась штукатурка от старости, или пошла трещина в ходе усадки дома, то после составления акта технического состояния их помещений соседи постараются свалить все на вас, а если вы никак не прореагируете, после нескольких жалоб в Мосжилинспекцию, у вас вообще могут аннулировать разрешение на перепланировку. Существуют и иные случаи, когда в новостройках соседей вообще можно не найти, так как квартиры куплены под инвестиции, а их поиск в ваших интересах и т.д.).

Ремонтно-строительные работы по перепланировке помещений осуществляются подрядным способом или собственными силами Заявителя (в этом случае он выступает в роли Исполнителя работ и на него распространяются все требования законодательства г. Москвы по ведению журнала строительных работ, по приемке произведенных работ по этапам с учетом скрытых работ и т.д.).

Исполнитель работ - подрядная организация предъявляет в Инспекцию для проверки свою лицензию, договор подряда и журнал производства ремонтно-строительных работ. По результатам проверки Инспекцией устанавливаются (и указываются в Журнале производства работ):

- перечень обязательных контрольных мероприятий;

- состав и последовательность приемки работ, конструкций и инженерного оборудования;

- перечень технической документации, по которой должен осуществляться контроль;

- перечень исполнительной документации, подлежащей предъявлению при приемке завершенного переустройства помещений.

Обязанности Исполнителя работ:

1. Вести производство работ в соответствии с:

- разрешительной и проектной документацией;

- установленными сроками и режимом производства работ;

- правилами и нормами производства и приемки работ.

- указаниями технического надзора Заказчика и (или) авторского надзора проектной организации;

- указаниями (предписаниями) контрольных органов.

2. Отражать в журнале ход ремонтно-строительных работ по перевланировке помещений. Правила ведения Журнала устанавливаются Мосжилинспекцией.

3. Обеспечивать при проверках, проводимых Инспекцией в соответствии с перечнем контрольных мероприятий, наличие на объекте (в том числе на рабочих местах):

- комплекта документации для обеспечения производства работ и контроля соблюдения норм и правил производства работ;

- инженерного оборудования и изделий соответствующих реализуемым проектным решениям.

Изменение установленных сроков производства работ по переустройству помещений осуществляется Инспекцией по письменному обращению Заявителя, предварительно согласованному с Управляющим жилым домом. О принятом решении Заявитель уведомляется в 15-дневный срок.

Контроль за соблюдением норм и правил производства ремонтно-строительных работ обеспечивается Инспекцией с учетом их характера, обусловленного технической документацией, и уровня технологической дисциплины, путем проверки соответствия работ требованиям нормативно-технических документов и должен охватывать все стадии технологического цикла производства работ на объекте переустройства.(комм. Поэтапное принятие работ, в соответствии с Журналом производства работ ). Проверки объектов переустройства проводятся выборочно в плановом порядке по заданиям, выдаваемым руководителем Инспекции, или вне плана - при поступлении обращений и жалоб.(комм. Ранее уже говорилось о добрых соседях). Планы проверок разрабатываются на весь период разрешенной продолжительности работ (помесячно с установлением периодичности проверок) и являются внутренними документами Мосжилинспекции. Проверки проводятся Инспекцией в присутствии производителя работ или другого лица, ответственного за проверяемую работу. Нарушения технологии, норм и правил производства ремонтно-строительных работ фиксируются в официальных документах Мосжилинспекции. На их устранение производителю работ выдаются предписания установленной формы. Скрытые ремонтно-строительные работы проверяются Инспекцией до закрытия их другими работами, после их приемки (с оформлением актов установленной формы) заказчиком и подрядчиком в присутствии представителя авторского надзора. При отсутствии актов на скрытые работы Инспекция вправе требовать выборочного вскрытия конструкций контролируемого объекта с целью проверки качества слоев в многослойных конструкциях, правильности заполнения швов, устройства стыков и т.д. Проверка ремонтно-строительных работ осуществляется Инспекцией, как непосредственно, так и по результатам проводимого заказчиком и подрядчиком операционного и поэтапного приемочного контроля (отражаются в журналах, актах и др.), а также по результатам авторского надзора. При этом Инспекция проверяет:

- наличие, качество и состояние технической документации на производство работ;

- соблюдение технологического процесса перепланировки помещений, контрольных операций в процессе переустройства и обеспеченность их необходимым измерительным оборудованием и инструментом;

- выполнение предписаний Мосжилинспекции, выданных в ходе переустройства;

- правильность и полноту проведения индивидуальных испытаний и комплексного опробования смонтированного инженерного оборудования;

- своевременность устранения недостатков в технической документации и производстве работ, выявленных при проверках.

Выявленные нарушения нормативных требований по производству и приемке ремонтно-строительных работ, отступления от утвержденных (согласованных) проектных решений, факты несоблюдения гарантийных обязательств по режиму работ и выданные Мосжилинспекцией предписания фиксируются в Журнале производства ремонтно-строительных работ Исполнителя.

При повторном нарушении установленных условий перепланировки и (или) неисполнении предписаний, Мосжилинспекция аннулирует выданное Разрешение и направляет в территориальный орган исполнительной власти официальное представление о необходимости принятия совместных мер по прекращению производства работ на объекте.

Целью данной статьи не является рассмотрение вопроса по производству строительных работ по перепланировке жилого помещения, поэтому данная тема будет ограничена рамками описанного выше. Вообще производство строительных работ заслуживает отдельного рассмотрения в виду разнообразия нормативов и правил, которые в частности должна знать и соблюдать организация подрядчик. Поэтому советуем пользоваться услугами надежных подрядчиков, которые снимут с вас бремя ответственности за проведение строительных работ и в последствии смогут оградить от необоснованных требований третьих лиц.

Дополнительно следует отметить, что правила разработанные Мосжилинспекцией, в частности в отношении ведения Журнала производства ремонтно-строительных работ, на практике не исполнимы. Никто не знает как нужно вести этот документ, ни инспекция, ни подрядчики. Каждая сторона по своему решает и находит выход из сложившейся ситуации.

Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Завершенные работы по переустройству помещений принимаются приемочной комиссией в составе Заявителя и представителей:

- Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии);

- территориального органа исполнительной власти;

- Управляющего жилым домом;

- Разработчика (автора) проекта;

- Исполнителя (производителя работ).

Персональный состав приемочной комиссии предварительно согласовывается с территориальным органом исполнительной власти и утверждается в порядке, устанавливаемом Мосжилинспекцией.

При невозможности личного участия Заявителя в приемке другое лицо, представляющее его интересы, должно иметь нотариально заверенную доверенность.

Приемочная комиссия, удостоверяя факт выполнения перепланировки в соответствии с разрешительной и проектной документацией, оформляет акт о произведенном переустройстве помещений на стандартном бланке.

Акт о произведенной перепланировке утверждается Мосжилинспекцией и выдается Заявителю.

Акт о произведенной перепланировке помещения в жилом доме как документ, оформляемый в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 13.07.2004 N 479-ПП "О мерах по обеспечению контроля за переустройством помещений в жилых домах", является единственным документом, представляющим правовое основание для внесения в установленном порядке изменений в инвентаризационно-техническую документацию этих помещений.

Акт приемочной комиссии, о приемке произведенной перепланировке жилого помещения должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

После регистрации и внесения изменений связанных с перепланировкой вы можете получить технический паспорт помещения с внесенными в него изменениями.

Для чего вообще нужно осуществлять регистрацию перепланировки ?

- Если вы захотите воспользоваться правами на свое помещение (отдать в залог для получения кредита, продать, осуществить иные действия) вам будет необходимо представить технический паспорт помещения, в котором будут иные данные, а возможно и стоять штамп несогласованно. Такая ситуация не позволит распорядиться принадлежащим имуществом по своему усмотрению. На это имеются законные основания, которые подлежат рассмотрению в иных аспектах.

- Кто то на вас донес, либо в результате проверок уполномоченными органами будет выявлена несанкционированная перепланировка. В такой ситуации вас накажут штрафом и обяжут в кротчайшие сроки согласовать самовольную перепланировку.(комм. Согласовать перепланировку жилого помещения задним числом не возможно, не верьте мошенникам, существуют вполне законные варианты согласования уже произведенной перепланировки, даже если это будет долго. Правильно и законно оформленные документы оградят вас от дальнейших проблем.

- В случае технических проблем у ваших соседей (плохая вентиляция, шумоизоляция, теплоизоляция и т.д) или в доме вообще (трещины и т.д.), на вас могут возложить полностью ответственность за данные ухудшения, и доказать, что это явилось следствием иных факторов будет очень сложно. Согласитесь, устранение таких ухудшений может во много раз превышать стоимость произведенных вами затрат на свое помещение, и при этом вас накажут и заставят либо согласовать перепланировку, либо восстановить все как было.

- Существуют и иные подводные камни начиная от обычных мошенников, ненасытных чиновников и заканчивая злобными соседями.

Последствия самовольной перепланировки жилого помещения

Самовольной является перепланировка жилого помещения, проведенная при отсутствии основания, предусмотренного законодательством Р.Ф. или с нарушением проекта перепланировки.

Самовольно перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Управляющие жилыми домами, Государственная жилищная инспекция города Москвы информируют органы исполнительной власти, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и органы технической инвентаризации о выявленных фактах несанкционированного переустройства помещения и несоответствия фактического состояния помещений их инвентаризационно-технической документации. Одновременно нарушителю предъявляется требование оформить произведенные изменения в установленном порядке, либо привести помещения в первоначальное состояние за свой счет.

Полномочия налагать штрафы за несанкционированное переустройство имеет Жилищная инспекция, и его размер немалый - от 9000 рублей (жилой фонд) до 100 000 рублей (нежилой фонд).

Уплата штрафа не освобождает Вас от обязанности оформления разрешения на переустройство помещения. Поэтому вам дадут срок 2-3 месяца, в течение которого вы должны будете оформить разрешение. Если Вы не оформите документы в этот срок, вас повторно оштрафуют.

ЖК РФ предусматривает немного иные правила, в частности нет указаний на получение разрешения на незаконно осуществленную перепланировку.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок то уполномоченным органом (осуществляющим согласование) подается исковое заявление для решения этого вопроса в судебном порядке, суд рассматривает иск этого органа и принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.